驾车穿过几乎任何近期有商业开发的城市，你一定会看到一栋公寓楼，看起来和半英里前经过的另一栋公寓楼一模一样。

据专门从事多户型工作的建筑师称，这么多公寓楼看起来都一样的原因往往归结为底线。使用设计原型通常比从头开始创建新原型更便宜、更快捷。包括经济实惠的单元和可持续功能的压力会增加成本，从而导致削减其他方面的开支，例如美学设计。

一些多户型房产确实建得与其他房产看起来不一样。设计这些建筑的建筑师表示，实现这一点至少需要几个变量中的一个，其中位置和开发商的挥霍意愿是两个主要因素。建筑师的说服能力也经常被认为是一项要求。

“如果客户没有提出愿景，建筑师就必须证明自己的价值，”Niles Bolton Associates 的负责人兼设计总监 Brian Ward 告诉 CoStar News。“否则，它就会变成电子表格驱动，到时候就没有人能赢了。”

专门从事多户型房地产的建筑师和开发商与 CoStar News 讨论了获得创新设计最终批准的障碍、成功完成的项目示例以及在审美方面突破极限的方法。

MVE & Partners 的负责人 Pieter Berger 表示，高成本和社区反对的可能性会阻碍多户型设计，因此建筑师需要在营利性开发商和社区可以接受的范围内工作。

例如，MVE & Partners 设计的盐湖城邮政区住宅区的 Post House South 绝对不是千篇一律的公寓楼，Berger 告诉 CoStar News。

该建筑的顶部呈菱形，旨在让人联想到盐湖城地平线上的瓦萨奇山脉。大地色被用来作为反映犹他州风景的另一种方式。窗户以不对称的图案放置，以进一步突出 Post House South 的外观与邻居的不同。

Berger 说，Post District 的开发商——Lowe Property Group、Blaser Ventures 和 Bridge Investment Group——知道，由于该物业的地理位置，引起轰动很重要。

“它位于盐湖城的一部分，是城市的前门，”Berger 告诉 CoStar News。“我们的客户意识到这是一个发表声明的巨大机会。”

Post House South 开发项目还受益于其位于联邦“机会区”的位置，使其有资格获得特殊税收抵免。 Berger 说，大多数多户型项目都没有这种程度的财政帮助。

但 Berger 的公司 MVE & Partners 为其他具有严格预算要求的公寓开发项目创造了创新设计。

“你仍然可以用低预算创造高质量的设计，”伯杰说。“你可以挑选出某个设计点，并说这将是主要焦点，但对于项目剩余的 90%，你必须非常小心成本。”

Niles Bolton Associates 的 Ward 说，有时这可能很简单，比如打破外墙平坦、朴素的表面。华盛顿特区的 Trellis House 由 Niles Bolton Associates 为佛罗里达州杰克逊维尔的开发商客户 Rise 设计，在面向谢尔曼大道的一侧嵌入了不同宽度、深度和高度的阳台和窗户。

“建筑师应该在构图中玩转实体、空隙和透明度，这样结果就不会单调乏味，”Ward 说。

Handel Architects 表示，场地的地形也可以启发设计灵感。这家总部位于纽约的公司为客户 WHK Development 设计了位于新泽西州威霍肯的 Port Imperial Way 综合大楼 1800 Avenue，其拐角呈弧形，模仿了“河滨场地和哈德逊河本身的几何形状”，项目描述称。这些建筑坐落在新泽西州帕利塞兹，可以欣赏到曼哈顿的壮丽景色。

租金增长、可负担性

根据 CoStar 的数据，多户型开发商从 2021 年开始享受租金增长激增，然后在 2022 年初市场降温。更高的租金导致拜登政府提议限制公寓租金上涨，但租赁物业贸易团体强烈反对该措施，其状态尚不确定。

然而，多户型投资者和开发商 Cortland 的开发执行副总裁 Chris Fletcher 告诉 CoStar News，租金增长可能会将潜在租户赶出某些建筑。开发商面临着来自民选官员和全国低收入住房联盟等住房倡导组织的压力，要求他们建造更多可供更多人负担得起的住房。

增加经济适用房可能会削减开发商的利润，因为联邦和地方税收补贴有时不足以抵消无法收取市场租金的不利影响。弗莱彻说，首先被削减的预算项目包括装饰拱门和额外的窗户等设施。

“很多人说，让我们补贴它，以获得更多经济适用房，”弗莱彻说。但即使有补贴，“很多人仍然买不起。我们仍然面临着住房供应成本高昂的结构性挑战。”

但 KTGY 的建筑师经常在对经济适用房有严格要求的地区设计多户住宅，包括旧金山湾区、丹佛和洛杉矶，该公司加利福尼亚州奥克兰办事处的负责人杰西卡·穆西克 (Jessica Musick) 说。

“在奥克兰，我们不会做一个没有经济适用房组成部分的项目，”穆西克告诉 CoStar News。 “这对我们的项目来说是一笔不小的成本，而且已经计入预算，所以我们必须非常有创意，并有意识地投入设计资金。”

位于加利福尼亚州伯克利市 2587 Telegraph Ave. 的拟建学生住房采用凸窗和凹阳台设计，以在建筑临街一侧营造纹理。外表面蚀刻有凹槽和脊线，以提供更多纹理细节。

这些设计特点增加了成本，但 KTGY 通过创建内部布局来弥补这一不足，提供可容纳多达 14 名学生的单元。Musick 说，让更多居民住在同一单元可以降低每位居民的租金。

“我们的理念是在特定地点和特定客户中寻找设计机会，真正为其带来一些个性，”Musick 说。

KTGY 为其开发商客户 Gilbane 设计了 2587 Telegraph。该项目正在建设中，开发商尚未透露预计完工日期。

地方规则

Cortland 的 Fletcher 表示，多户住宅设计的一些相同之处是由于地方政府规定了其管辖范围内的统一风格，例如高度限制。因此，数千栋多户住宅建筑的高度在 4 到 6 层之间。

“密度限制无意中导致了设计变得不那么有趣，”Fletcher 说道。“如果你能建 10 层楼高，那么从数学上来说，通常对你更有利。但如果社区只允许你建 5 层楼，那么效率就更低，我们必须削减其他地方的成本来弥补这一点。”

Niles Bolton 的 Ward 表示，多户住宅开发商可能不愿意尝试新方法，因为他们担心当地设计审查委员会会拒绝该提案。然后，开发商必须重新开始，延长流程并增加成本。

但 Ward 表示，设计审查委员会在许多情况下也有合理的担忧。

沃德说：“你可以理所当然地说，他们不希望社区里随便出现任何东西。”

Humphreys & Partners Architects 是一家专门从事多户型设计的达拉斯公司，它开发了一系列原型，帮助开发商最大限度地提高金融投资，同时确保它们会得到当地设计委员会的批准。位于加利福尼亚州萨克拉门托的 Crossings 学生宿舍综合体由 Property Income Advisors 所有，它使用了 Humphreys & Partners 的 E-Urban 设计原型。

KTGY 表示，要让项目获得当地审查委员会的批准，手头并不总是需要有模板。

KTGY 为客户 Aragon Properties 设计的洛杉矶日落大道 1185 号的设计将一堆箱子以不对称的图案堆放在一个狭窄的角落地段。外部使用不同类型的材料——纤维水泥壁板、灰泥、金属装饰和混凝土饰面——进一步彰显了设计的特色。该项目正在建设中。

为居民设计

希望在预算内完成工作的建筑师仍然希望他们的建筑看起来不错。

Cortland 的 Fletcher 说，位于佛罗里达州达文波特的 356 个单元的 ChampionsGate 借鉴了建筑师 Addison Mizner 的西班牙殖民复兴风格。Cortland 可以自由地为该项目赋予一些设计风格，因为它位于奥兰多远郊，租金适中。

弗莱彻说，ChampionsGate“就是设计出美丽的建筑，但租金不会超出该地区的承受能力”。

位于德克萨斯州奥斯汀的 Prescott 公寓设有阳台、多彩的外墙和建筑角落的少量石灰石覆层。但它仍然与其他公寓楼相似。

然而，开发商 Richman Group 的内部建筑师煞费苦心地保持了设计的高质量水平，开发副总裁玛丽亚·康苏埃洛·桑切斯 (Maria Consuelo Sanchez) 告诉 CoStar News。她说，其中一个例子是大多数房间都可以看到周围的公园。

“我们想拥抱公园里的大自然，”桑切斯告诉 CoStar News。“当你在单位里时，你会看到与眼睛齐平的天篷。”

桑切斯说，Richman Group 的公寓和共管公寓的设计考虑到了居民，而不是普通公众。居民们看到室内比看到室外更多，因此 Richman Group 专注于让室内空间看起来最好。

“我们希望确保空间有利于提高生活质量，”Sanchez 说。“我们总是考虑你在那个空间里的感觉。你有足够的光线吗？当你在客厅时，你看到了什么？”

她补充说，“我们的重点是人们睡觉、坐着、吃饭或做饭的地方。”